北京经开区商办市场表现亮眼，大族商圈激发区域活力

从亦庄新城规划到“两区”建设的落地实施，从公布设立北京证券交易所到“831”城市更新行动计划，一系列产业政策的陆续出台，影响着北京写字楼市场的发展走势。

在“两区”建设一周年之际，北京经开区公布了区域市场表现的亮眼成绩：2020年亦庄市场的空置率达25%，到今年三季度仅为10.7%，净吸纳量在上季度领跑子市场，今年前三季度平均净吸纳量超过5万平米，快速去化的背后代表了越来越多的企业落户经开区。

新兴商圈亦庄表现亮眼，颇受企业关注

写字楼市场作为反映产业与经济发展的晴雨表，一直是行业聚焦的重点。据高力国际发布的数据显示，今年第三季度北京商办市场去化速度放缓，但依旧维持相对高位，单季度净吸纳值为21.5万平方米，本季度租金在连续9个季度下跌后首次实现企稳，市场空置率进一步下降，单季度环比下降1.4个百分点至16.7%。同期，戴德梁行发布的市场数据也印证了这一判断。可见，当前的北京商办市场已经趋于“租金涨，空置跌”的状态，持续活跃的市场和强劲需求使整体市场继续保持良好态势。

数据来源：高力国际

纵观北京商办市场三个季度以来的表现，新兴商圈凭借办公环境优越、租金价格较低、区域繁华指数日益上升等优势，对企业产生了很强的吸引力。北京经开区是北京市唯一同时享受国家级经济技术开发区和国家高新技术产业园区双重优惠政策的国家级经济技术开发区，也是相较于传统商圈的北京新兴商圈之一。过去一年里，“三城一区”、“两区”建设的利好进一步惠及到经开区，2021年上半年四大主导产业完成工业总产值2650.5亿元，同比增长40.2%，新一代信息技术、高端汽车和新能源智能汽车、生物技术和大健康、机器人和智能制造产业等高精尖产业集群加速形成；新增市级以上研发机构11家，签约项目183个。

数据来源：北京经开区2021年上半年经济运行情况

企业数量的增加，引发市场需求的扩大，从而带动了区域市场的快速去化。第三季度北京经开区的整体存量1,471千平方米，10.7%的市场空置率远低于北京成熟产业园市场的16.9%。究其原因，一方面是北京经开区整体市场租金相对甲级写字楼商圈较低，平均租金保持在70.2元/月/平米，更重要原因是北京经开区属于“先规划、后开发”的区域，在政策的前瞻布局下，这座科技创新之城以“质”为基，精准攻坚核心技术，强健产业筋骨。

数据来源：高力国际

高科技企业需求旺盛，亦庄成产业新磁极

在国家政策的支持下，高科技企业发展壮大，成为商办市场需求端的主力军之一，成交数据表现亮眼。根据戴德梁行发布的数据显示，三季度，在北京写字楼市场租赁成交中，高科技企业成交占所有行业总成交面积的50.8%，其次为金融业和专业服务业，分别占成交总面积的20.8%和10.6%。这些数据表明，北京日益成为高科技企业的聚集地，引领创新的风向标。

一个高科技企业选址，最核心的应该是到战略资源配置高地。当前，北京通过“三城一区”的城市规划，逐步形成中关村科学城、未来科学城、怀柔科学城、北京经济技术开发区4个高精尖产业聚集区。作为“三城”科技成果转化承载区、高精尖制造业主阵地，北京经开区近几年迎来突飞猛进的发展，区域内营商环境、基础设施、人才供给、产业氛围逐步完善，高科技产业聚集效应明显。

“十四五”时期，北京经开区将坚持把科技自立自强作为发展战略支撑，每年支持10项“白菜心”工程项目，每年形成新技术新产品200项。京东、小米汽车、戴姆勒中国研发中心、百度Apollo、北斗导航等多家科技领军企业已经选择在亦庄落地生根，蓬勃发展的产业环境、持续利好的产业政策，对企业产生了强大吸引力。

多种空间产品组合，大族商圈推动区域活力

选择一个良好的成长空间，对企业发展至关重要。当下，聚焦北京经开区的发展规划，由以核心区为代表，是区域内的“城市会客厅”，每天商务精英在此碰撞汇聚，实现与全城资本、人才、资源的密切交流。企业的发展拉动区域空间载体的蝶变升级，大族广场、中航技广场、国瑞广场、朝林广场等一个个写字楼陆续崛起。

大族广场实景图

其中大族广场作为北京经开区内唯一的地铁上盖城市综合体，紧跟北京经开区的产业发展方向，不仅拥有18万平的高端商务办公空间以及目前经开区内最具艺术氛围的购物中心，同时与3公里外的工业产业园-大族企业湾形成联动效应，通过写字楼+产业园的形式，满足不同类型的企业办公和研发生产需求，在北京经开区核心区产生强大的聚合效应，吸附不同类型的办公楼、酒店、会展中心、高端住宅等城市资源，逐渐发展形成“大族商圈”，为高科技企业营造多种形态的创新应用场景，让企业在此获得可持续发展。

大族商圈为产业内涵式发展提供了更多支撑，入驻这里的高科技企业和创新人才既可以在大族广场享受现代甲级办公环境，又可以触达最先锋的生活方式，时刻激发创意灵感。然则，高科技企业的研发成果需要第一时间转化落地，大族企业湾22万平米的研发空间聚合研发、生产、办公等多种职能，首层7.9米挑高，450公斤/㎡承重设计，满足大型生产研发设备进驻，员工公寓、生活超市、餐饮等完善配套，让入驻企业办公&生活相结合。从大族广场的办公空间、商业中心，到大族企业湾的研发空间，两个项目搭配互补的产品配置，满足高科技企业全方位成长需求，促使大族成为北京经开区承接科技创新成果转化的第一承载地，也使大族广场商圈倡导的“多元、活力、陪伴、温度”价值理念获得深度实践。