中国改革开放40余年，不仅迎来了人口老龄化的挑战，也面临着城市老化的问题。
对此，国家高度重视“城市更新”。
从全国范围的“老旧小区改造”到“一街一路”的城市更新项目，再到地方住房和城乡建设局更名为“城市更新局”，无不体现了政府推进城市更新的决心和力度。
“老旧小区”作为城市发展的历史见证，如今已成为城市更新的主战场，特别是在“十四五”规划期间，北京这座千年古都将迎来城市更新的新篇章，老旧小区改造的步伐不断加快。
然而，在众多小区纷纷申请纳入“老旧小区综合整治名单”之时，紫竹花园小区业委会和业主们，在紫竹院街道办事处和军乐团社区党委的支持下，发挥物业管理后方的作用，为小区进行了一场彻底的改造升级，解决园区多项工程改造的资金问题，顺利完成了冷水管线、锅炉、监控的换新，安保、保洁等物业服务也规范严谨，提质增效。
这场漫长的老旧小区改造，从业委会选举到物业换新，历经五年，最终又在今年六月，迎来小区业主高票通过物业合同，历史上首次和物业公司续约的圆满结果，业主也找回了居住的安全感。
紫竹花园小区作为老旧小区的自愈过程，是城市自我更新过程中的一个缩影，也作为一个真实的案例，证明小区自治在政府的支持下，可以走出一条小区自我治理的新模式。
紫竹花园小区
一、缘何历时三年筹备、成立业委会？
就像人要考虑养老一样，小区也需要养老。
目前，城市发展正推动着小区向一个需要集体维护的阶段迈进。要战胜小区因为时间流逝带来的老化问题，迫切需要业委会作为集体的力量站出来。
位于海淀区紫竹院街道的紫竹花园小区，曾经顶着北京十大明星楼盘之一的光环，随着时间的变迁，由于缺乏维护，连最基本的安全设施也存在老旧失效情况，冷热水管道超期服役，小区热水水黄、路面破损。
小区E座门楼当时已经出现明显的沉降
业主拍摄的地下室状况
一系列的问题，都是老旧小区的“标配”，也让小区房价也成了周边的洼地。
除了小区管理不善、供暖供热设备等亟需资金入场进行大修，小区第三届业委会也到期出走，如果无法搭建小区议事平台，就无法带领小区走出恶性循环。
当时多数紫竹花园业主心中持悲观想象：小区住了二十几年出现的居住问题，这种情况全国统一；二十多年，不止一次换物业，每次打得鸡犬不宁甚至发生过流血事件；小区业委会成立后换了物业公司，只换不监管，服务越来越差。
更何况，全国多少业委会在冷嘲热讽中，名存实亡或无为而终。
对于第四任的业委会如何走向，小区问题怎么解决，要不要换物业等问题，业主微信群每天盖楼凶猛，更有署名“紫竹花园小区业主”的小字报发布的不负责任言论甚嚣尘上，一系列现实问题持续困扰着所有业主，也影响到小区改造的进程。
而期间，不是没有接近曙光的时刻，却多次倒在了各种业主大会投票前夕。
小区业委会筹备组早在上届业委会结束后便成立，即便长期在群里全天候地回答各种问题，有时闹到晚上十一二点，但是，业主意见不统一，对选举细节纠葛不断，甚至筹备组成员遭到打击报复，选举不断搁置，小区负能量陡增。
二、如何让业委会66.7%注册的那一天早日到来
然而，在这力量交错的老旧小区，热议与征战，胜过漠视，至少证明在这场小区的自救过程中，居民不是旁观者，而是局中人。
究其根底，问题还是出在紫竹花园的业主对于小区怎么变好、小区怎么发展无法产生清晰的想象。毕竟成功案例屈指可数，身在其中方知举步维艰。
没有一个具有公信力的力量站出来，去促成业主大会66.7%注册那一天早日到来，一个“更好的紫竹花园”的愿望，只能沦为空谈。
而“中国城市小区独特之处，便是存在一个党和政府的基层组织体系，可以直接下沉或渗透到居民的身边来”，提供外部支持，帮助小区度过市场失灵、管理失灵等问题，这其实也是目前城市开展得如火如荼的小区改造的重要原因。
“陪跑”业委会成立、推动物业换新这五年时间所经历的事情，被军乐团社区党委任书记概括为：“三年筹备路 两年换新颜”。
她如今回忆起那段时光，边感慨边笑谈当时的情景。2018年初，正值家中孩子面临高考的关键时期，每天晚上是居民下班回家能坐下来面对面交谈的时间，每次交流结束后，她回到家中往往已经很晚，但总有新的观点和想法激发出更多的讨论，甚至孩子都感到有些苦恼，出言劝道：“妈妈，你还是回单位加班吧。”
即便军乐团社区把办公地点直接搬到了紫竹花园小区里，依旧有不同的声音出现，军乐团社区敞开言论的大门，向所有的业主开诚布公地解释，首先社区不占用业主任何一个出行通道，办公大门沿街敞开。你们有事了，我们在，你们没事，我们在默默地工作，而说个题外话，这恰好成为后来抗疫关键时期的写照。
应该让小区600户业主的“心防”打开。应该让更多有公益心的业主站出来发声。应该破除居民对业委会的悲观想象，用大多数人的票权选出一支年轻化、专业化、具备知识面的业委会队伍。之后，要让业主看到有人在做实事，有具体的问题在被解决。
本着改善小区设施、提升服务质量的坚定信念，紫竹院街道办事处及军乐团社区党委发挥组织与法制的力量，用以下“四步走”，努力获得居民的信任，最终指导筹备组成功选举。
其一，街道律师坐镇专业指导，让业委会选举推进变得更加合法有力。
其二，社区党委在党员群体中发出号召，鼓励党员主动投身于社区建设。为响应这一号召，共有5名党员业主参选成为业委会成员，并成立了临时党支部，在社区党委的指导下开展工作。
其三，党员们以身作则，公开自己的身份，承诺不占用小区的任何利益，按时缴纳各项费用，并签署了承诺书，同时参与志愿服务、垃圾分类和疫情防控等，以行动证明一切。
其四，社区党委广泛征求业主的意见，继续推荐那些热心、正直、具备管理知识和专业技能的业主参选。
军乐团社区党委与业委会筹备组的商讨会
每一步都走得很艰辛，但是可喜的是，能够看到：小区严峻、紧张的氛围出现了一些变化。
有很多业主找到军乐团社区党委，问出心中的两个疑虑：业委会的人，有没有工资？票，该不该投？他们说，因为我知道，好多业委会的人就是为了瓜分和物业的利益。
社区党委任书记告诉业主：请您放心，您要信任我的话，我可以很全面的、很清楚地告诉您我所了解的业委会，她还笑称这些站出来的业主，都是“政审”过的，其一，所有参加业委会候选的业主都是经过区、街两级部门资格联审确定的；其二，进入业委会的先决条件是签下承诺书的，交齐物业费、供暖费，方有资格参选；其三，他们站出来，是履行作为一个热心业主的义务，不拿取任何补贴；其四，紫竹院街道办事处委派律师，会一同见证并维护小区业委会选取的顺利、公正，公开。
面对很多业主的质疑，军乐团社区党委呼吁，小区面临的现状需要这些有公益心、有能力的积极分子出来做事，我们就应该给他们提供一个坚实的平台，让他们敢站出来，而且持续地去行动。
因为对于这些跨出一步、想为小区做实事的竞选者而言，要向所有人公布所居住的楼号和房间号。除此以外，要公布本人的简历，相当于完全放弃自己的隐私。有多少人愿意把自己甚至是家人的隐私，都毫无保留的公布在所有人面前？同时还会面对无数人的各种问题，甚至可能360度的挑毛病，有多少人愿意接受这样的工作？
后来当选业委会主任的李健秋，是最早站出来的那批人，她一开始就加入了业委会的筹备，也很早就加入了业委会的竞选名单，期间，她也遭受了威胁，当家中的车子被打破玻璃，考虑到年幼的孩子，连家人都劝她放弃，但她身上有的只是公益心、正义感和不屈服的精神，是对整个小区的责任和义务，也更坚定站出来，让孩子感受正义的力量！
2019年12月，投票结束后由于种种原因，第一次入选委员只有六人，不足原《紫竹花园小区业主大会议事规则》中规定的人数。
2020年6月，再次召开业主大会，对业委会委员进行了增补。经过两个多月的努力，选举出四名补选委员，并于2020年9月在紫竹院街道办事处完成了备案。
最终，第四届业委会历经坎坷成立。
紫竹花园小区朝着业主做主的目标向前了一步，然而这一步紫竹花园小区花了三年时间。
三、启用新物业，四方合力，改“众口难调”为“众望所归”
紫竹花园小区第四任业委会正式走马上任，就着手准备：小区的服务品质下降，要如何提升？小区的各项设施配套老化，如何启动大项维修？资金从哪来？
业委会成员中包括了具有多年房地产行业经验的职业经理人、专业的财务人员、擅长宣传的报社主编、法学领域的大学教授以及精通工程的专家。这些成员的专业背景和丰富经验，为业委会接下来开展工作打下了坚实的基础。
然而对内，他们是勇敢站出来的热心义工，他们都有工作有小孩，但却为了业委会挤出时间，一点点让小区变好。
针对小区现状，紫竹花园业委会提出思路：小区的大维基金，总额不到2000万，已经消耗了近九百万，是小区的压舵石。因此，小区各楼下面的地下空间，是整个小区解决当下问题、维系长远发展的命脉所在，小区硬件和环境的改善，都要依赖于地下空间的出租收益。
他们算过一笔账，如果小区的公共收益能达到200-300万/年的话，基本上小区的改善和建设就可以推进下去了，安监控、换冷热水管（横管）、修复E座门楼、修复中庭网球场、地下车库等工程的费用，都可以从小区公共收益中产生。
那么，所有的问题，归拢起来，还是小区接下来如何以良好的运营状态、持续发展。
为此，从2020年9月到2021年5月，业委会与时任物业多次沟通，商讨提升物业服务品质、着手解决小区现存的水质及门楼沉降等问题，遗憾的是，无论是会谈还是函件，都没有起到任何实质性的进展。
无奈之下，小区又走上了换物业之路，期间依旧多重矛盾交织，但小区业主因未知而焦灼的心情很快被平复了。
2021年10月，世纪金源服务（世纪城物业）进驻紫竹花园小区
2021年10月12日，对于紫竹花园而言，是一个大日子，小区迎来了新物业世纪金源服务。
新物业的到来，带给小区的变化，布满了紫竹花园的每一个角落，业主聊天群里，业主们内心的欣喜之情溢于言表，群中消息记录了启用新物业一周时间内小区的积极变化，对物业在秩序维护、问题解决、服务响应、细心周到方面树立的典范作用，句句不离夸。
新物业刚进场时业主群里夸赞声一片
但是，紫竹花园面临的难题不小。
在拟定物业服务合同时，紫竹花园小区业委会代表所有业主给新物业世纪金源服务布置了三项重点工作：冷水管热水管主管道改造、E座门楼改造、监控安装。
尤其冷热水管道的更改，涉及到家家户户的日常生活起居。群里的声音，由“小区不应该水质污染、门楼倾斜、设备老化”演变成“不应该噪音施工、暴土扬尘”，“不应该另走冷水路由、停热水这么多天造成生活不便”。
面对这些问题，对紫竹花园有感情的老同志站了出来。他知晓只要管道改造工作只要持续推进就可以让这些疑虑消散，但是恰好是在供暖前几个月，包括锅炉、管道在内的供暖工程还在施工进程中，大家的情绪都比较紧张，尤其又面临着为期三个月的热水停水，小区业主的生活品质为了大项改造让步许多，期间每天都像走在维修现场，难免在为2022年度的过冬计划准备“民间自救”，于是他顶着群中的议论，站出来发声：我在群里看到有些业主发了一些对小区冷水换管和E座门楼拆建对施工方案提出质疑，本来提出问题是很正常的事，好的意见可以更完善施工方案，但群里出现了恶语相加的不和谐的声音。为了小区的长治久安，为了我们家园更好，大家团结一致劲往一处使不好吗？大家还记得有一年没有物业了紫竹花园停电了，我们决不能回到“解放前”请三思！
群中不解的声音慢慢消失了，这位关心紫竹花园小区建设的老同志，他不止一次站出来。作为小区从业委会成立到物业换新过程中一步步向好发展的见证者，他一直很坚信，为什么别的小区老化都得靠大修基金呢？或者甚至打架集资呢？在紫竹花园小区当前模式下，有了党建引领下的居委会、业委会、物业公司、热心业主四方联动，才能挖掘小区的潜力来自救，这是毋庸置疑的，他也想把这种信念带给其他业主。
涉及改造工程，每一步都非常不易，天气问题、业主关切问题、时间紧急问题、施工问题，千头万绪，每一环都很关键，业委会和物业都要经过无数次沟通，交流，做工作。稍有一环出现问题，都很容易让改造工作停摆。如锅炉房改造，由于燃气表由燃气公司更换成新表后需要办理开户手续，办理开户手续时需要锅炉房的房产证明，但未找到相关资料，时间紧急关系到冬季供暖和热水供应等民生问题，最后业委会和物业求助街道和社区，一番波折后，意外办理成功。
改造后的E座门楼解决了沉降问题
最终，紫竹花园小区在街道与社区紧急协调下，在专业业主、物业和施工单位的紧密配合下，在资金尚未完全到位的情况下，在邻居们理解和期待中，用不到两个月的时间，换了新的锅炉，新的采暖管道，新的热水管道，并于11月2日点火试运行——不但没有耽误，甚至做到提前供暖。
一年时间，四方合力的行动，撼动了紫竹花园积弊许久的问题。
供暖管道、采暖换热间老旧设备大部分已拆除，管道腐蚀严重
设备房采暖泵当时的保养状况
更新后的热水、采暖机房设备设施
恰如紫竹花园业委会在锅炉试供暖达标时发出的感慨：曾经自由穿行的大门管起来了，居民心里的门敞开了；自来水管线更换了，黄水变清水，灯亮了，草绿了，被各种杂音干扰的居民的内心清净了；锅炉换新，水热了，气暖了，大家寒了的心也被焐热了。
社区，这个基层治理的最小单元，能够进入高效能治理的状态，成为更加幸福更加温暖的地方，也让城市发展的温度，最终变成居民的感知度。
小区业委会赠送锦旗对军乐团社区党委的大力支持表示谢意
四、走出小区治理的新模式，破除大众对小区业主自治“一地鸡毛”的想象
今年6月12日，紫竹花园小区迎来了一个重要的转折点。
在业主大会的开箱验票仪式上，业主们以高票通过了与世纪金源服务的物业服务续约合同。
在业主大会开箱验票仪式前，紫竹花园业委会在工作公示平台上感慨道：这次业主大会的平静有序，也从一个侧面折射出小区的现状：正常、安稳、无事，体验过一地鸡毛聚讼汹汹的纷乱后，这种安稳平淡，真是令人感到庆幸。
不再是挨家挨户喊了无数遍的“用自己的选票去决定小区的未来”，也未见往届业主大会时微信群里的各种“信息轰炸”乃至“辩论大赛”……投票平静而有序地推进，20天内就超额完成了计划的投票数量。
而在此次验票仪式上，高票通过的，不止续约这一项。还有紫竹花园小区对物业员工慷慨的奖励政策以及热水费用上调事宜，以此表达对物业毫无保留的支持。
在业委会成立后，小区具体的管理事务终于一项项被解决了，军乐团社区致力于提供必要的外部支持，恰如当时向业主承诺的一样：你们有事了，我们在；你们没事，我们就在默默地工作。
在送走前物业时，社区给前物业送上了温馨的大礼包，给予了足够的尊重，因为千帆已过，没有功劳也有苦劳，让前物业走得愉快，新物业来得安心。
管道维修，热水停了两个多月，三天两头就停暖修管道，居委会急切地找周边苏宁易购为小区送上取暖家电。
为了使小区更快步入正轨，社区党委多次向街道办事处提出“小区品质提升”工程申请，一年时间，就为紫竹花园更换北门围栏、园区健身器材，完成了路面改造、东西区垃圾房的改造、西门南侧围墙翻新等等工作。
在开箱仪式后，任书记回看这一路紫竹花园的发展，不禁感慨道：在那些早期在北京落成的商品房小区中，小区治理的挑战也最早显现出来。这些挑战的核心，往往围绕着业主与物业管理之间的利益冲突。
“当居民享受到优质的服务，感受到被尊重和重视时，整个小区的氛围和环境就会发生显著的变化。而小区的美好，并非一蹴而就，而是在不断的努力和改进中逐渐形成的。紫竹花园的新面貌，体现了党建引领对业委会、物业工作的巨大支撑。”
党建引领业委会、物业的工作成果
2021年1月，军乐团社区紫竹花园小区业委会党支部被海淀区评为年度优秀党支部；
2023年10月，紫竹花园小区迎来了高光时刻，海淀区2023年优质住宅物业项目监督考核评价结果公布，紫竹花园赫然在列。
2024年4月19日北京市城管委正式通知，紫竹花园2023年申报垃圾分类示范小区通过。
曾经觉得久病难医的紫竹花园，在街道和社区、业主委员会及热心业主、物业的共同努力下，解决了门楼沉降、热水发黄等问题之后，楼龄已逾二十岁的小区，大有进入“当打之年”之感。
在这过程中，也释放出特别的信号：城市更新背景下的小区改造，应当沿着政府倡导的方向，业主在社区党组织提供强有力的外部支持下、业委会的集体决策权力下、以及物业的大后方保障工作下形成合力，小区大小事务靠票权数，靠统计的多数人意愿来决定，走出小区治理的新模式，破除大家对小区业主自治“一地鸡毛”的想象。
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